Как да проверите за тежести върху имота, който купувате

  

Закупуването на имот е процес, колкото вълнуващ и емоционален, толкова и рискован и изпълнен с неясноти за повечето нови собственици.
 
Рисковете са многобройни и от различни естество - некоректни продавачи или нотариуси, нелицензирани или недобросъвестни строители, сенчести брокери, висящи съдебни дела, касаещи имота, и т.н. Една от най-съществените опасности, обаче, е закупуването на имот с тежести.

Наличието на тежести застрашава новопридобитите права на купувача върху имота и може да доведе до изключително сериозни проблеми. Ето защо е много важно, ако сте решили да закупите даден имот, да направите проверка за тежести преди да сключите договор за покупка, съветват експертите от Реалистимо.
 
Какво представляват тежестите върху имот?

За да разберем какво представляват тежестите, трябва първо да си изясним какво означава понятието “право на собственост”. Според класическата дефиниция правото на собственост се състои от три компонента – право на владение, право на ползване и право на разпореждане в полза на едно или няколко лица - собствениците.
 
Тежестите са ограничения на тези права, в полза на трето лице - въпреки, че не е собственик, това лице може да предявява претенции към имота. Терминът е “тежести”, защото собственикът трябва да се съобразява с тях при ползването на имота, тоест те “тежат” върху него. Тежестите могат да са свързани с вещни права (право на ползване, право на строеж, право на преминаване) или с облигационни права (възбрани и ипотеки).

Какво значение има за купувача, че върху имота има тежести?

 
Проблемът при закупуване на имот с тежести е, че те не се премахват автоматично след продажбата - въпреки че собствеността на имота се променя, тежестите се запазват. Това означава, че ако имотът има тежести, новият собственик търпи ограничения, наложени от правата на трети лица - включително принудително изпълнение върху имота за дълг на продавача или на предходен собственик.

Вариантите, според които даден имот може да е обременен с тежести, са много и разнообразни. Вие, като потенциален купувач, обаче можете лесно да проверите имота за тежести, за да сте напълно спокойни относно правото си на собственост върху имота. Успокоителното е, че няма вариант, в който върху имота да има наложени някакви тежести или възбрани, и това да не е отразено в Имотния регистър.
Как се проверява имот за тежести?
 
Удостоверения за тежести на имоти се издават от Имотния регистър.Проверката за тежести е едно от първите неща, които всеки потенциален купувач трябва да направи преди сключване на сделката - препоръчително, още преди подписването на предварителния договор (иначе купувачът рискува капарото си, ако впоследствие се окаже, че върху имота има тежести, и сделката се провали).

 
Справка за тежести на имот може да се направи чрез издаване на Удостоверение за тежести от Имотния регистър или чрез електронна проверка в електронния имотен регистър. Трябва да се има предвид, обаче, че електронните справки за тежести са само информативни - те нямат нормативна тежест.
 
Най-добрият вариант е да се направи електронна справка преди подписване на предварителния договор (за да знае потенциалния купувач дали върху имота има тежести или не) и да се извади удостоверение за тежести (официалният документ за тежести на имот) непосредствено преди сделката.
 
Всички вписвания, касаещи даден недвижим имот, и справките за тях се правят по местонахождение на имота. За да се направи справка е необходимо да се знаят трите имена на собственика или на собствениците (когато имотът има няколко съсобственика или е семеен, проверката се прави поотделно за всеки един от съсобствениците). 

Как се изважда удостоверение за тежести на имот?
 
За разлика от 99 процента от документацията по сделката за покупко-продажба на недвижим имот, която се осигурява от продавача или неговите представители, удостоверението за тежести се вади от купувача.
 
Удостоверения за тежести на имоти се издават от Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Препоръчително е проверката за тежести на имота да обхваща максимално голям срок. Често допускана грешка е искането на справка за период от десет години - колкото е срокът за придобиване на имот по давност. Проверка за тежести за десетгодишен срок обаче не е достатъчна, защото има възможност имотът е бил държавна или общинска собственост - в такъв случай, той не може да бъде придобит по давност и дори да са минали повече от десет години, имотът пак не би бил собственост на продавача, а на държавата или общината.
 
Ако искате да направите справка за тежести на даден имот, трябва да подадете заявление за издаване на Удостоверение за тежести и да платите съответната такса.
 
В заявлението е необходимо да посочите своите данни (име, ЕГН, адрес), данни за имота (квадратура, местонахождение, граници), и данни за собственика на имота (име, ЕГН), както и периода, за който да бъде направена справката (максимално дълъг, както обяснихме по-горе).

Заедно със заявлението, трябва да представите и следните документи:

    Копие от документа за собственост на имота;

    Копия от всички налични предходни документи за собственост, за да се направи обстойна проверка за по-дълъг срок;

    Актуална схема от Агенцията по геодезия, картография и кадастър;

    Документ за платена държавна такса.
 
Ако имотът е в строеж или е ново строителство, освен гореспоменатите документи е необходимо да се представят и архитектурен проект, площоразпределение, разрешение за строеж, и удостоверение за степен на завършеност (или разрешение за ползване). В този случай се издават две отделни удостоверения за тежести – едно за имота и едно за терена, върху който е построена сградата.

Срокът за издаване на удостоверение за тежести е между три и седем работни дни.
 
Имайте предвид, че Удостоверението за тежести няма срок на валидност. То е актуално към момента на издаването му, затова е препоръчително да го извадите непосредствено преди сделката. Така ще сведете до минимум финансовите рискове при закупуването на избрания от вас имот.